最高院执行局：如何保护不动产无过错买受人的物权期待权？

 　按语：目前，我国还没有统一的民事强制执行法，在法院执行程序中，执行标准的统一就显得尤为重要，而《最高人民法院执行最新司法解释统一理解与适用》一书就是最高人民法院执行局为了统一执行标准、解决“执行难”而编写的，本书也是2016年度全国法院执行系统的培训教材。在人民法院执行程序中如何保护不动产无过错买受人的物权期待权？我们从这本新书中为大家整理出了这一问题的答案。

　　根据物权法第9条、第14条、第28条、第30条的规定，除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力。基于我国现行房地产开发以及登记制度的不完善等原因，不动产买受人签订买卖合同之后，往往不能即时进行登记，买受人取得法律意义上的所有权总会滞后于债权合意很长一段时间，有的甚至长达十几年。在这段间隙中，买卖的不动产在法律上仍属于出卖人所有，如果仅仅将买受人当做普通的债权人，基于债权的相对性，其对房屋的登记或者交付请求权并不具有排除出卖人的其他债权人就买卖不动产提出的受偿要求，将面临其他金钱债权人请求就买卖不动产另行变价的不测风险。由于不动产处于普罗大众的基本生活资料地位，尤其是在强调“无恒产者无恒心”的中国，对不动产买受人在执行程序中予以优先保护，对于增强人民群众对法律公平的信心无疑具有特殊的意义。

　　在执行程序对不动产受让人进行优先保护的理论基础，是买受人物权期待权保护。买受人物权期待权滥觞于德国，经德国帝国法院1920年判决确认申卫星：“所有权保留买卖买受人期待权之本质”，载《法学研究》2003年第2期。 并逐渐被其他大陆法系国家所接受。买受人物权期待权是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。我国大陆对物权期待权的保护，首见于2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》这一司法解释中，该批复确定了对具有消费者身份的房屋买受人予以优先于金钱债权人的特殊保护制度。尔后，2004年3月1日实施的《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条，将物权期待权保护的对象扩大至自开发商处受让房屋的所有买受人。2005年1月1日，最高人民法院又在《查封规定》第17条，将物权期待权保护的对象再次扩大到所有登记财产的买受人。《物权法》生效之后，是否还有必要再坚持《查封规定》第17条所确定的原则存在一定的争议。经过研究，笔者认为，《查封规定》第17条适用的基本社会环境和制度基础并未得到根本改变，社会上仍然存在大量非买受人的原因而未登记的不动产，如果不加分别一律准许强制执行，将会危及社会稳定。因此，《查封规定》第17条的基本精神仍应当予以坚持，但是，应当根据适用中出现的问题进行修改和补充。基于此，《异议复议规定》第28条规定：“对于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

　　一、法律及司法解释对不动产无过错买受人物权期待权保护，设定了以下条件

　　1、申请实现的债权应当限于金钱债权。《查封规定》第17条对于申请执行的债权种类没有限制，因而在实践中产生了一些问题。因为，对于非金钱债权的执行，买受人的物权期待权是否能够具有排除效力，不无疑问。例如，在一房多卖的情况下，多个执行依据均确定被执行人交付房产，实际上是物之交付请求权之间的竞合，哪一个申请人请求实现的权利优先，取决于正在申请实现的物之交付请求权是物权还是债权，抑或和案外人的权利同样是物权期待权等因素，不能简单得出案外人的物权期待权优先的结论，尚需要认真调研后制订专门的规则进行调整。

　　2、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。物权期待权的性质还是债权。我国法律虽承认物权行为，但并不承认物权行为的独立性，物权的变动实行“债权合意加登记”，所以，物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并且有效。不动产物权期待权从权利性质上虽非物权，但由于其正在接近物权，对其保护的前提和基础在于其未来将过渡为物权，因此，作为基础权利的债权必须合法有效，本条的表述是“受让人与被执行人签订有合法有效的书面买卖合同。”之所以要求必须在查封前签订书面买卖合同，是基于《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条的规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。同时，也为执行机构甄别真实的买受人提供了证据。

　　3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。在价款交付上，和《查封规定》第17条要求全部交付价款不同，对于买受人按照约定支付部分价款并且在人民法院指定的期限内将剩余价款交付执行的，也纳入保护范围。从实践中看，相当一部分不动产买卖合同所涉金额巨大，当事人之间多约定分期付款，案外人虽仅支付部分款项，但系按照合同约定的进度支付，如其将剩余价款按照人民法院指定的期限交付执行，不影响债权受偿，自然没有拒绝保护的道理。需要注意，对于买受人剩余价款的支付，本条的规定是按照人民法院要求的时间，而非按照合同约定期限。因为，执行财产在被查封之前并非静止不动，而是一直在社会交易流转过程中，其上会不断负载第三人的实体权利，如果人民法院完全受制于被执行人与第三人的合同约定，必将一筹莫展。如此规定，体现出执行权作为公权力对被执行人与第三人之间的民事权利进行适当的干预，对被执行人与第三人进行了适当的利益平衡。

　　4、在人民法院查封前已经合法占有不动产。首先，买受人物权期待权之所以要保护，就是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以一定的方式对外进行了公示，尽管这种公示的方式较之法定的登记公示方式在效力上较弱。其次，占有不动产的行为必须发生在查封前。在查封后占有的，受查封的效力所及，不得对抗债权人。同时，要求在查封前已经占有不动产，也是为了减少被执行人与第三人恶意串通的可能性。这里涉及对“占有”的理解。占有应理解为对不动产的管理和支配。以房屋为例，一般认为，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权，如果仅仅拿到钥匙，而无其他的占有外观，无法产生公示效力。需要注意的是，与消费者的物权期待权保护的标的必须要求是居住房屋不同，无过错买受人的物权期待权并没有特殊的要求。也就是说如果不动产为房屋的话，不管是商业用房，还是居住用房，均应一体保护。还需要注意，由于理论上对物的占有可以区分为直接占有和间接占有，前者是指权利人直接管理和支配；后者通过他人管理和支配，而权利人以物的返还请求权成立占有。鉴于间接占有的公示从外观上难以判断占有人，其对物权的表征几乎没有，按照形式审查的原则难以判断，这里的占有应当做狭义理解，即应当理解为买受人直接占有。

　　5、非因买受人自身原因未办理过户登记。从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续。三是消极不行使登记权利。例如，有的交易当事人为了逃税等而故意不办理登记的，不应受到该原则的保护。一个有争议的问题是，有的人认为，买房人本来可以通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的使命，但却没有行使，能否视为买受人的原因。笔者认为，对于普通的民事主体，不可将其都视为法律专家，此种情况，不能视为买受人有过错。何况，诉讼与执行本身也有一定的时间要求，很可能不能满足对买受人物权期待权的保护要求。

　　二、实践中应当注意的问题

　　除了买受人之外，实践中，还有不少抵债不动产的受让人也请求排除执行，这些受让人往往持有与债务人签订的以物抵债协议，抵债协议约定将执行法院正在执行的不动产抵债给受让人。如果已经办理不动产登记，则受让人已经成为不动产所有权人，自应保护。但如果没有办理不动产登记，则抵债协议仅能产生债法上的效力，受让人享有抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权。问题是，抵债标的物的受让人能否适用物权期待权保护？本条原本拟将抵债受让人也纳入物权期待权人的保护对象范围，但不少法院反映，实践中以物抵债的问题比较复杂，尤其是对于案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人、使受让人偏颇受偿的问题突出，尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段，抵债又不需要支付具体价款，无法通过其他证据来判断抵债合意的真伪。同时，之所以要对买受人物权期待权进行保护，实际上隐含的理念是，物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现。最后，因未达成一致意见，未将抵债受让人列入物权期待权保护范围。