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戈运龙律师,理学学士、法学学士,三级律师,安徽省律师协会电子商务和信息网络法律专业委员会委员,安徽省法学会会员,芜湖市劳动人事仲裁委员会仲裁员,芜湖六安商会秘书长,安徽皖通律师事务所副主任……
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二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题

一、二手房买卖中涉及的按份共有相关问题

案例:兄弟二人某甲和某乙共同出资(出资比例为1:1)购买某房屋(按份共有),现某甲想把自己的份额(50%)卖给第三人小赵,其中涉及到的问题分析如下:

 

1、某乙是否享有优先购买权?

某乙享有优先购买权。根据《民法通则》第78条第三款(按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利)和《物权法》第101条的规定(按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利),作为按份共有人的某乙是享有优先购买权的。  

注意:

《物权法》第101条所称的“同等条件”,应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。

优先购买权的行使期间,按份共有人之间有约定的,按照约定处理;没有约定或者约定不明的,按照下列情形确定:(一)转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的,以该期间为准;(二)通知中未载明行使期间,或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的,为十五日;(三)转让人未通知的,为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日;(四)转让人未通知,且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的,为共有份额权属转移之日起六个月。

    优先购买权得不到支持的情形:未在约定或者法律规定的期间内主张优先购买,或者虽主张优先购买,但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求。

 

2、某甲和小赵之间的房屋份额买卖合同是否有效?

如果某乙明确表示放弃其优先购买权,则该房屋份额买卖合同有效。但是如果某乙不知道某甲出售其房屋份额的事实或者某乙明确表示要在同等条件下购买某甲的房产份额,则该合同的效力不一定有效。对此问题法律上没有作出明确规定,理论上有争议。认为合同有效的主要理由是:(1)参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条的规定(出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。)即侵犯承租人的优先购买权的合同有效,因此,侵犯按份共有人的优先购买权的合同有效;(2)《买卖合同司法解释》第3条第一款(当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持)规定了无权处分的合同有效,举重以明轻,有权处分的合同当然有效。认为无效的理由是:(1)司法实务界一般认为侵犯股东优先购买权的协议无效,参照该规范,侵犯按份共有人的优先购买权的协议也是无效的;(2)《物权法解释一》第12条规定了“仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效”,同时规定了“按份共有人向共有人之外的人转让其份额,其他按份共有人根据法律、司法解释规定,请求按照同等条件购买该共有份额的,应予支持。”这就意味着在法院依法判决支持按份共有人的优先购买权的诉请的过程中确认了侵犯优先购买权的协议无效。  小编认为,不论侵犯优先购买权的协议有效与否,基本不会影响按份共有人的权利保护。因为按份共有人起诉的话一般都是诉请按照同等条件购买该共有份额,对此,《物权法解释一》明确规定对此诉请应予支持。按份共有人单纯地起诉请求确认侵犯其优先购买权的协议无效(只有确认之诉,没有给付之诉)没有太大的实际意义,现实生活中也比较少(且法院一般不认为侵犯按份共有人优先购买权的协议无效)。

 

3、买受人小赵可否取得该房屋份额的所有权?

如果按份共有人某乙放弃其优先购买权或者在法定的或者约定的期限内没有行使优先购买权,则买受人小赵可以取得该房屋份额的所有权【如果某乙不配合网签和过户,小赵可能不能顺利地取得该房产份额的所有权。但是买受人小赵可以通过诉讼的方式,请求法院确认其取得了该房屋份额的所有权。根据《物权法》第28条(因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力)的规定,在法院判决生效时,买受人小赵就可以取得该房产份额的所有权】。如果某乙不知道某甲出售其房屋份额的事实或者某乙明确表示要在同等条件下购买某甲的房产份额,则买受人可能因为房产管理部门不予办理网签和过户手续而不能取得该房屋份额的所有权。当然,如果买受人小赵善意取得了该房产份额,则其可以保有该房产份额的所有权。

 

 

二、二手房买卖中涉及的共同共有相关问题

案例:某丙和某丁系夫妻关系,共同共有一套房产(登记在某丙、某丁两人名下),某丙在未征得某丁同意的情况下将该房产出售于第三人小王。其中涉及到的问题分析如下:

 

1、该房屋买卖合同是否有效?

有效。根据《买卖合同司法解释》第3条第一款(当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持)的规定,无权处分的合同有效。

 

2、买受人小王能否取得该房产所有权?

如果某丁在某丙和小王签订房屋买卖合同后对其处分行为予以了追认(且配合办理网签和过户手续)或者某丙在签订合同后取得了该房产的全部产权,则小王能够取得所有权;如果某丁不同意某丙出售房产的行为,且不配合办理网签和过户手续,则买受人小王不可以取得该房产的所有权。但是小王可以依据《买卖合同司法解释》第3条第二款(出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持)的规定向某丙主张违约责任。当然,如果小王善意取得了该房产所有权,那其就可以保有该房产的所有权。