栏目导航
戈运龙律师,理学学士、法学学士,三级律师,安徽省律师协会电子商务和信息网络法律专业委员会委员,安徽省法学会会员,芜湖市劳动人事仲裁委员会仲裁员,芜湖六安商会秘书长,安徽皖通律师事务所副主任……
联系人:戈运龙律师
移动电话:13966013630
电话:0553-3801978 
E-mail:gyl518@sina.com 
地址:安徽省芜湖市弋江区新时代商业街金玺写字楼1601、1602室

房价疯涨,房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行”

 

引言:如果发生了法律上或者事实上不能履行的情形,则在买房人依约履行了自己的义务,但卖房人拒绝交付房屋并办理过户手续的情形下,买房人不能要求卖房人继续履行合同,这关系房屋买卖双方利益甚巨。

 

裁判摘要:所谓法律上不能履行,是指双方在订立合同的时候合同是可以履行的,但在合同实际履行的时候,法律和法规禁止进行这样的履行行为。所谓事实上的不能履行,是指标的已客观不能履行和永久不能履行。

 

案情简介:中石化镇江分公司与蓝燕公司签订《加油站资产收购合同》,之后双方就该合同是否在法律上或者事实上不能履行产生争议。

 

裁判原文节选【案号:最高院(2014)民申字第468号】本院认为,《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;……。所谓法律上不能履行,是指双方在订立合同的时候合同是可以履行的,但在合同实际履行的时候,法律和法规禁止进行这样的履行行为。所谓事实上的不能履行,是指标的已客观不能履行和永久不能履行。本案双方当事人在签订《加油站资产收购合同》时,商务部《成品油市场管理办法》、《江苏省成品油市场管理办法实施细则》均已颁布实施,二审判决在认定案涉合同、协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定的情形,合同合法有效之后,又以上述规定认定合同存在法律上不能履行的情形,前后认定矛盾,且对法律和法规的界定错误。蓝燕公司在《加油站资产收购合同》签订后,已依法取得1339平方米国有土地使用权并领取相关权证,蓝燕公司与句容市下蜀镇桥头村村民委员会签订土地租赁协议在案涉合同之前,且加油站占用租赁土地的事实在本案合同中均有涉及,二审判决根据蓝燕公司在诉讼中提交的《函》认定案涉加油站存在事实上不能履行,与事实不符。

 

 

评析:房屋买卖中的“法律上不能履行”主要是指卖房人已经将房屋卖给了善意第三人并且已经办理了过户手续、或者第三人通过诉讼等方式确认该第三人才是房屋的所有权人等情形;房屋买卖中的“事实上不能履行”的情形主要是指该房屋已经倒塌、被拆等情形。一旦发生了法律上或者事实上不能履行的情形,买房人就不能再要求卖房人继续履行该合同(交付房屋并办理过户手续),而只能依据合同约定和法律规定要求卖房人承担违约责任。 

除了法律上或者事实上不能履行可以免除卖房人继续履行合同(交付房屋并办理过户手续)的义务外,债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高、债权人在合理期限内未要求履行也是卖房人可以免除继续履行义务的法定情形。

由于买房人的主要义务是付款(履行金钱债务),因此,不适用《合同法》第110条关于免除继续履行义务的规定。

 

 

本微信公众号相关文章延伸阅读:

2016.3.13房价疯涨,违法建筑买卖合同是否有效?可否继续履行?

2016.3.12二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读

2016.3.11北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定

2016.3.10 房屋两次过户,但前一合同无效,所有权归谁?名义产权人可否请求原所有人迁出房屋?

2016.3.9 房价疯涨,卖房人的权利如何保护?

2016.3.8 房价疯涨,买房人怎么样才能把房子拿到手(过户到自己名下)?

2016.3.7 房价疯涨专题:10个相关法律问题

2016.3.6 聚焦房价飞涨法律纠纷:《购房意向书》、前后两份合同、法律适用

2016.3.5 房价疯涨,买房人的权利如何维护?

2016.3.3 房价飞涨背景下的违约与救济

 

 

附:

《合同法》

第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:

(一)法律上或者事实上不能履行;

(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

(三)债权人在合理期限内未要求履行。

 

皖ICP备2022000366号

皖公网安备 34020302000219号