房屋租赁合同纠纷案例分析（违约金的调整）

房屋租赁合同纠纷案例分析

案情简介

2006年10月18日，沈某与某医药公司签订了《房屋租赁合同》，将自己的房屋出租给某医药公司从事医疗服务。合同第四条约定年租金为380000元。补充条款约定，每年的12月1日和6月1日各付一次半年租金。第十一条约定，租赁期间，乙方（医药公司）如无正当理由逾期支付租金超过15天的，未超过30天的，每逾期一日，则乙方须按未付租金的3%支付违约金。

2008年12月1日是合同约定的交付租金的时间，但某医药公司未按约定交纳租金。经沈某多次催促后，某医药公司仍未交纳。于是，沈某一纸诉状将某医药公司诉至人民法院，要求医药公司按合同约定支付拖欠的租金190000元及延期支付租金的违约金171000元。

在庭审过程中，某医药公司辩称，未交纳租金的情况属实，但责任不在医药公司，而是医药公司找不到沈某，无法交纳租金。所以，医药公司不应承担延期交纳租金的违约金，而且沈某计算的违约金过高，即使应支付违约金，也应减少违约金。

案件结果

经法院审理后，判决医药公司向沈某支付拖欠的租金190000元，关于违约金部分，法院采信了医药公司的观点，认为违约金过高，酌情判决医药公司支付违约金20000元。

案件分析

本案是房屋租赁合同纠纷，法律关系明确，某医药公司拖欠租金事实清楚，判决医药公司支付拖欠的租金没有争议。本案的争议焦点是违约金是否过高，如何判断违约金过高。我国《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
　  　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

但具体如何判断违约金过高，如何调整过高的违约金，此前，我国相关法律法规并没有作出进一步的规定，因此，实践中有不同的意见，类似的案件，不同的法院有不同的判决。
   本案中沈某认为，《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，关于违约金的标准也是双方协商的结果，未违反有关法律法规，是合法有效的，双方均应遵守履行，医药公司未按约定的时间交纳租金，存在违约行为，应按约定支付违约金，而且违约金并未超过190000元的基数，不存在过高的情形。实践中，也有人持此观点，认为既然合同法规定当事人之间可以约定违约金，又没有规定上限，只要这种约定是双方当事人的合意，则法官不应随便调整违约金。

关于调整过高违约金的做法，主要有以下几种：一是以实际损失为准；二是以违约金总额不超过本金为限；三是参照中国人民银行新近利率的四倍认定；四是将实际损失的一定比例作为标准；五是违约金总额不超过合同未履行部分的总值。

本人认为，违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，并以补偿性为主，如违约金过高时，可对违约金适当下调整，但法院应充分尊重当事人的意思自治，谨慎行使自由裁量权。

以实际损失、实际损失的一定比例、利息的四倍作为调整违约金的标准，不能显示违约金的惩罚性，尤其是实际损失较小时。因此，个人赞成以违约金总额不超过本金为限作为认为违约金过高的标准。

2009年5月13日生效的最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）对此作出了规定。

第二十九条　当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
　　　当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。